汶上县人民政府

关于印发汶上县小楼社区棚改项目房屋征收

补偿安置方案的通知

 

中都街道办事处，县政府有关部门：

　　现将《汶上县小楼社区棚改项目房屋征收补偿安置方案》印发给你们，请认真组织实施。

　　汶上县人民政府

                    2018年8月14日

汶上县小楼社区棚改项目房屋征收

补偿安置方案

　　为加快我县棚户区改造步伐，改善居民生活环境，完善城市功能，提升城市品位，维护群众公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《山东省土地征收管理办法》等法律法规，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，经研究，决定对小楼社区实施棚户区改造。结合片区实际情况，特制定本方案。

　　一、房屋征收范围

　　本片区房屋征收范围：东至东二环路、西至普陀山路、南至圣泽大街、北至尚书路（含南门社区等单位国有土地）用地规划范围内的所有建筑物、构筑物、地上附着物（具体以规划红线图为准，规划保留建筑除外）。

　　二、房屋征收补偿依据

　　依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《山东省土地征收管理办法》，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行。

　　三、房屋征收目的

　　汶上县人民政府依照《城乡规划法》等有关规定，实施棚户区改造，改善居民居住环境，完善城市功能，提升城市品位。

　　四、房屋征收部门

　　汶上县国土资源局为房屋征收部门。

　　五、房屋征收实施单位

　　中都街道办事处（小楼社区居委会、南门社区居委会）为本片区房屋征收实施单位，承担征收与补偿安置的具体工作。

　　六、房屋征收原则

　　房屋征收实施单位，可根据建设用地的性质，依据相关法规，结合村规民约、村庄规划，本着尊重历史、把握平衡、化解矛盾、维护群众利益、有利于推进房屋征收工作的原则，根据本区域实际情况，在居委会、群众代表大会和多数群众同意的基础上，对院落宅基地实行补偿，具体界定和补偿办法等有关问题，由中都街道办事处（小楼社区居委会、南门社区居委会）形成意见并公示后，报县棚改指挥部备案执行。

　　七、补偿安置方式

　　被征收人以村居、生产组安排的标准院落为补偿单位，可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿。

　　八、被征收住宅房屋选择产权调换的面积确定与安置

　　（一）被征收住宅房屋选择产权调换的面积确定

　　主配房界定的原则：一般院落内堂屋（北屋）为主房，东屋、西屋、南屋为配房。堂屋与东屋、西屋连体的，以堂屋出厦外沿为准线分开。没有堂屋的沿路院落，根据路的走向，只能确定一个主房，其他为配房。院内房前房，只能确定一个主房，其他为配房。

　　1．庭院住宅房屋享受折算面积的确定可选择以下三种方式之一。

　　（1）按证件确定折算面积：有证房屋按照《房屋所有权证》或《不动产权证书》主房的证载建筑面积1:1计算（改变证载原状的除外）。

　　（2）按主房开间折算面积：

　　①平房按照街道、村（居）委会确定的宅基地范围内主房（一般指北屋）每个开间38㎡折算（开间宽度不少于3.5 m，院落南北长度14 m），开间大于或小于3.5 m的，乘以系数10.86为折算的开间面积；宅基地南北长度大于或小于14 m的，长度每增加或减少1 m，按主房一层的开间数（开间宽度3.5m），每间增加或减少面积0.5㎡；若开间宽度大于或小于3.5m，则按实际开间宽度乘以系数0.143。

　　②经批准建设的二层楼房，一层按院落的平房标准折算面积，二层按实际建筑面积计算；经批准建设的多层住宅楼房，按实际建筑面积计算。

　　③阁楼根据建筑结构，层高大于2.2 m的面积，按照重置成本价给予货币补偿。

　　④凡住房宅基地南北长度小于10.86 m的，按实际主房房屋面积或土地面积折算面积。

　　（3）按宅基地享受折算面积：

　　有主房的宅基地面积100㎡以内的按土地面积1:1计算，100㎡以上部分按土地面积1:0.6折算，两项之和为折算面积。

　　2. 多层单元住宅楼按照《房屋所有权证》或《不动产权证书》主房的证载建筑面积或实测主房面积1:1计算。

　　（二）选择房屋产权调换的被征收住宅房屋的安置

　　1．产权调换房屋的地点、户型和建筑标准：

　　（1）产权调换房屋地点，位于本片区规划安置区内，单套户型面积为80㎡、100㎡、130㎡，安置楼房为十一层或十七层的楼房。

　　（2）用于产权调换的房屋符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准，符合国家和省规定的房屋质量安全标准。

　　2．享受安置面积的确定：

　　（1）享受安置面积等于本方案第八条（一）折算的被征收住宅房屋面积。

　　（2）享受安置面积在130㎡以内的，只能选择一套相近户型的安置房；享受安置面积130㎡以外的，选择首套房面积有剩余的，可选择与剩余面积相近的第二套房屋，但最多不超过两套；两套以外仍有剩余面积的，其剩余部分予以货币补偿。

　　（3）有批复未建设的宅基地参照有主房宅基地执行，被征收人只能选择一套相近户型的安置房。安置结算时按确定面积扣除其房屋重置成本价。

　　3．安置房价格的确定：

　　（1）房屋安置均价与被征收房屋折算面积均价一致（参照2017年汶上县城区棚改住宅用房安置均价执行）。选择户型超出折算安置面积15㎡（含15㎡）以内的按房屋安置均价；超出15㎡以上30㎡（含30㎡）以内的按安置时的市场优惠价；超出30㎡的一律按安置时的市场价。地下储藏室按市场优惠价结算。

　　（2）被征收人实际建设的住宅房屋面积大于折算面积的部分，根据房屋结构重置成本价从低到高依次补偿；小于折算面积的，面积之差按主房砖木瓦房的成本价扣减（具体补偿标准见附件）。

　　九、被征收住宅房屋选择货币化补偿

　　被征收住宅房屋的价值依据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等由评估机构按市场价值评估确定，给予货币补偿。

　　十、住宅改经营用房（住改非）的补偿

　　被征收住宅房屋进行经营活动，已取得营业执照、办理税务登记并有当年纳税记录，营业执照、税务登记证与房屋所有权证注明的地点相一致，且经营时间一年以上的，其营业面积部分在住宅房屋评估价格的基础上增加200元／平方米。

　　十一、被征收商业用房面积的确定与补偿

　　（一）被征收商业用房面积的确定

　　1．沿街商业门面房的界定原则：该片区沿圣泽大街北侧、普陀山路东侧按门面房建设的从事经营活动的沿街门面房确定为商业用房。沿街房屋确定为门面房的，其土地使用权价值包含在房屋价值之中，不再单独补偿。

　　2．位于上述范围内的沿街门面房，凡持有《房屋所有权证》《土地证》《不动产权证书》用途栏内标明“营业”、“商服”或“商业”等字样；取得营业执照、税务登记并有同期纳税记录；房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的营业地点一致，并存在实际经营的，按《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的面积1:1确定。

　　3．位于上述范围内的沿街门面房，一、二层按照门面房补偿。

　　（二）被征收商业用房的补偿安置

　　1．商业用房被征收人选择产权调换的，按照等面积进行安置。超出应安置面积的部分15㎡（含15㎡）以内的按房屋安置均价（安置均价参照2017年汶上县城区棚改商业用房安置均价执行）；超出15㎡以上30㎡（含30㎡）以内的按安置时的市场优惠价；超出30㎡的一律按安置时的市场价，安置不足的部分按市场评估价结算。

　　2．安置商业用房地点位于本片区规划安置区内。

　　3. 商业用房产权调换的房屋，符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准，符合国家和省规定的房屋质量安全标准。

　　（三）被征收商业用房选择货币补偿

　　被征收商业用房的价值依据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等由评估机构按市场价值评估确定，给予货币补偿。

　　十二、被征收房屋的价值评估

　　1．被征收房屋价值的评估，参照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）执行。

　　2．被征收房屋的价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　3．被征收房屋价值的评估时点为发布土地拟征收公告之日。

　　4．对被征收住宅房屋价值的补偿，按照发布土地拟征收公告之日被征收住宅房屋所处区位新建普通商品住房市场价格；对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于发布土地拟征收公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。

　　5．被征收房屋装饰装修的价值由房地产价格评估机构评估确定。

　　6．征收生产经营性用房，根据其生产经营的区位、房地产性质、新旧程度、设备的拆除运输安装费用及停产停业损失，委托具有相应资质的评估机构评估确定。

　　7．评估结果公示五日。

　　8．对被征收房屋评估价值有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构书面申请复核。申请人对复核结果有异议的，可在收到复核结果之日起十日内，向济宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　9．单位、企业、社区居委土地及地上建筑物、附属物的价值，按照有关规定进行补偿；征收范围内坑塘、排水沟、道路、院外胡同、荒片等只对单位、企业、社区居委进行补偿。具体补偿方式根据社区实际情况确定。

　　10．院内其他附属物自行处理，不予补偿。

　　十三、违法建筑和临时建筑的处理

　　违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。房屋所有权人应在规定的期限内自行拆除，逾期不拆者，由行政执法部门依法予以强制拆除。

　　十四、搬迁费、临时安置费或停产停业损失费

　　1．征收住宅房屋和商业用房每户搬迁费500元。

　　2．住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照每户每月500元的标准支付临时安置费，给予一次性6个月的临时安置费；住宅房屋选择产权调换的，被征收人自行解决周转房，按照每户每月500元的标准支付临时安置费，过渡期限设定36个月，36个月以内的据实支付，超过36个月的参照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》执行；

　　3．征收商业用房，被征收人选择货币补偿的，按每月12元/㎡的标准一次性支付3个月的停产停业损失费；选择产权调换的，被征收人自行解决周转房，按照每月12元/㎡标准支付停产停业损失费，过渡期限36个月，36个月之内的据实支付，超过36个月参照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。

　　十五、签约期限

　　2018年8月26日至2018年9月4日。

　　十六、奖励办法

　　被征收人1天内完成搬迁、验收合格并签订协议的，每户奖励1.5万元；2—5天的，每户奖励1万元；6—10天的，每户奖励5000元。

　　十七、补偿支付方式

　　1．住宅房屋被征收人选择货币补偿的，签订补偿协议十日内，一次性支付奖金、搬迁费、六个月的临时安置费及评估总值；住宅房屋被征收人选择产权调换的，签订补偿协议十日内，支付奖金、搬迁费、十二个月的临时安置费，剩余的待上房时一并结算。

　　2．商业用房被征收人选择货币补偿的，签订补偿协议十日内，一次性支付奖金、搬迁费、三个月的停产停业损失费及评估总值；商业用房被征收人选择产权调换的，支付奖金、搬迁费、十二个月的停产停业损失费，剩余的待上房时一并结算。

　　十八、方法步骤

　　1．房屋征收部门组织从事房屋征收与补偿工作人员入户调查登记，并将房屋调查登记、确定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、确定和处理结果有异议的，县政府将组织有关部门进行复核。

　　2．县政府在房屋征收范围内公示征收补偿方案，公示期限三十日。

　　3．选定房地产价格评估机构实施评估。

　　4．被征收人持身份证等有效证明，在规定时间内到指定地点签订补偿协议。

　　5．住宅房屋、商业用房被征收人选择产权调换的，安置顺序原则上以原单位为基础，按腾空搬迁、协议签订等各占一定比例予以确定。

　　十九、法律责任

　　1．征收租赁、典当及有产权和债务纠纷的房屋，双方当事人应在签约期限到期前自行解决，逾期不能解决的，按有关征收规定执行。

　　2．被征收人应严格按照本方案执行，凡弄虚作假、骗取签订征收补偿协议的，一经发现，其协议无效；情节严重的，追究其相关责任。

　　3．本方案未涵盖的相关事项，由汶上县棚户区改造工作指挥部具体研究解决。

　　本方案仅适用于本片区的房屋征收与补偿， 由汶上县国土资源局负责解释。

　　附件：征收房屋重置成本价标准表；单元住宅楼征收房屋

　　楼层差价表

附表

　　征收房屋重置成本价标准表

　　（单位：元/㎡）

　　抄送：县委各部门，县人大常委会办公室，县政协办公室，县人武部，

　　县法院，县检察院。

　　汶上县人民政府办公室                    2018年8月14日印发