2021年汶上县城镇老旧小区改造情况汇报

今年以来，我县城镇老旧小区改造工作按照国家、省市住建厅的部署安排，认真谋划、全力推进。目前，我县2021年城镇老旧小区改造工作已全面竣工验收。现就该项工作有关情况汇报如下：

一、老旧小区改造基本情况

（一）改造范围

按照地理位置相近、原产权单位、行业集中的原则，汶上县2021年城镇老旧小区改造整合成三大片区——汶上一中家属院片区、人民医院家属院片区及财政局家属院片区；改造的老旧小区共分为10个小区，分别为北门小学教师公寓宿舍楼、财政局家属院、第一棉厂西家属院、人民医院东西家属院、卫健局家属院、汶上一中东西区家属院、新华书店东西家属楼，总建筑面积9.16万平方米、20栋楼、涉及883户居民。

（二）改造内容

改造内容主要包括屋顶防水防晒工程、更换公共部位窗户、雨污分流、道路更新、弱电线路入地、储藏室强电入地、绿化升级、监控门禁系统、楼梯间及小区院墙粉刷、公共照明、安防设施、修缮物业用房、机动车及非机动车停车位改造、建筑节能改造、小区党建绘画等项目。

（三）资金到位情况

汶上县2021年老旧小区改造三大片区上级资金到位2078万元，其中发改奖补资金1445万元，中央奖补资金424万元，省级奖补资金209万元。

二、主要工作经验做法

（一）提前谋划该项目，强化督导检查。抓住政策机遇，提前谋划老旧小区改造项目。2020年底前完成了2021年度老旧小区改造项目的征求意见、立项、改造方案、招投标等项目前期手续办理，并及时沟通协调相关部门，优化审批流程，为快速推进工程建设打下了基础，是全市开工最早、施工最快的县区之一。在项目实施阶段，建立了项目管理制度和实施情况通报制度，编制了《汶上县老旧小区质量安全监督制度》，对建筑施工安全、扬尘防治等开展每周至少三次的常态化监督检查。重点对吊篮、安全用电、防水施工、防汛、高空作业等重点部位和关键环节进行了专项检查，针对五一、七一、十一等重大时间节点开展专项排查整治行动，及时发现安全隐患和事故苗头并第一时间进行整改。先后三次不定期检查各项目施工日志、进场验收记录、技术安全交底资料、专项施工方案等施工资料，确保老旧小区改造施工中的资料真实、准确、齐全。

（二）实施党建引领，营造党建文化氛围。2021年汶上县老旧小区改造中，把党建文化墙建设纳入老旧小区改造内容。在一中东西家属院、第一棉厂西家属院、人民医院东家属院、卫健局家属院等小区绘制了以党建、环境保护、垃圾分类、社会主义核心价值观等为主题的手工墙绘71幅，提升了老旧小区党建文化内涵，营造了良好的宣传氛围。结合党建引领城市基层社会治理工作，改造利用原有闲置房屋、锅炉房，建成社区、小区党建用房，加强基层党的建设。第一棉厂西家属院、新华书店东家属院改造利用闲置房屋为物业和党建用房；新华书店西家属院将原有锅炉房及车库二楼闲置房改造为物业和党建用房，可与人民医院东、西家属院、卫健局家属院合并利用。

（三）注重专营设施改造，破解“飞线”难题。坚持专营单位与老旧小区改造同步设计、同步施工、同步验收。围绕弱电改造整合，我县根据小区弱电各单位用户数量比例，明确了小区弱电负责改造牵头单位，形成“一家主导，其余单位配合”的工作办法。项目实施中，施工单位、各弱电单位协同配合，各司其职。由小区弱电牵头单位指导施工单位进行地下弱电管沟铺设及弱箱基础设施建设，各弱电单位将网络线路入管、入槽，各线路尽可能共线，并最终归集一个小区弱电箱，实现“共沟、共管、共箱、共槽”，降低了成本，避免重复建设，破解“飞线”治理难题。

二、存在的问题

（一）建成年代较复杂，需要政策支持推进。老旧小区改造涉及住房、公共空间的面积布局调整，小区楼栋建成年代不同会对项目规划、实施带来阻碍，亟需相关法规政策完善，推动老旧小区改造落地、实施。如县建工小区中1993年一栋楼、1996年四栋楼、2003年一栋楼，2008年五栋楼，其中2008年五栋楼不符合老旧小区改造政策，但涉及雨污分流、管线规整、机动车停车位等公共空间为整个小区共有，上级改造政策及配套资金不支持该内容，居民出资困难，导致老旧小区改造困难重重。建设年代复杂小区在汶上县不止一例，书苑小区2栋楼（2009年）、外贸小区2栋楼（2007年）、生产资料小区2栋楼（2009年），还有小区内部涉及到自建平房、别墅等情况，为老旧小区改造实施带来阻碍。

（二）配套先天不足，公共服务设施少。我县老旧小区总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题。据汶上街道、中都街道、南站街道统计数据来看，我县2005年底前建成的老旧小区95个、222栋楼、涉及户数7749户，建筑面积约71.9万平方米。其中，三栋及三栋楼以下的小区79个，占比83%，多数在自建房、棚户区中间，主要特点为零散分布、空间狭小。有的小区几乎没有可利用空间，规模不大，成片统筹改造难度较大，如油厂家属院只有一条一人来宽的走道。大部分小区停车位少、公共服务设施少，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况十分普遍存在，且不说小区内存在活动场所、公共娱乐设施、托幼场所等内容。

（三）标准不确定，限制规范化操作。目前，老旧小区改造尚未形成完整的技术标准体系，虽然当前已有根据自身需要制定了相应的导则、规范等，如省住建厅公布的《山东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，总则中第1.0.5条：老旧小区改造除应符合本导则规定外，尚应符合国家、省现行有关标准规范规定，以及国家和地方相关政策要求。但老旧小区改造涉及的问题繁多且较为复杂，如日照、消防、绿化、道路、停车、采光等各方面都难以按照新建建筑的标准、规范执行，造成了近年来的老旧小区改造无完善标准可依的局面，也导致了改造水平不一的现象。技术规程与标准缺失，导致县住建部门督导检查过程依据不充分。

（四）改造成本高，资金渠道少。由于老旧小区普遍存在房屋使用年限长，水、电管网、管线老化，小区内道路破损严重，监控及停车设施不足，便民生活服务设施缺乏等问题，需要改造的内容多、成本高。同时我县财政能力薄弱，政府配套压力大，群众自筹积极性不高，原产权单位出资意愿低，改造资金主要依靠中央及省级补助，资金筹措困难。市场化融资机制虽然是筹集资金的路子，但改造后运营成本回收存在不确定性，紧靠物业费、停车费、充电桩、快递柜等项目不足以吸引社会资本参与老旧小区改造。在汶上县近两年改造争取资金中，居民、原产权单位尚未出资参与改造。

（五）老旧小区改造项目实施难。小区的改造内容特别繁杂，老旧小区改造实施需要多个部门联动，涉及街道、原产权单位、专营单位、土地、规划、城市管理、民政、市政、执法、卫健、园林等多个单位协调配合、密切协作。但在实际操作中，还是有一些部门认为老旧小区改造只是县住建局的业务工作，造成协调众多行政部门和专业单位联动有些力不从心。同时，部分原产权单位对“4+N”项目有所顾忌，对老旧小区周边破旧房屋、垃圾空地等闲置资源不管不问，维持现状，敷衍应对，不愿引入社会投资参与投资，导致老旧小区“4+N”项目进度缓慢。如汶上一中东、西家属院北侧均有闲置公共绿地，准备引进社会投资，建设部分公共服务用房、停车位，可以配套物业、养老服务中心及周边小区党建，其停车位、平房出租收入补贴一中家属院物业费用，但原产权单位存在疑虑，实施积极性不高，北门社区服务中心项目、财政局家属院北侧停车场项目同样搁置。

三、相关建议

（一）加强资源统筹规划，完善支持政策。一方面对改造区域内空间资源进行统筹规划。在单个社区范围内，将地理位置相邻历史文化底蕴相近、产业发展相关的老旧小区合理划定改造片区单元，科学编制片区修建性详细规划，合理利用小区公共空间，造福小区居民。另一方面，给予明确政策支持。结合各小区实际，进行政策完善、调整，使老旧小区改造大范围惠及民生。对改造后的成效、社会反响、居民认可度等方面进行综合评估，及时进行政策调整。

（二）完善老旧小区公共服务功能。在优先解决屋顶防水、外墙保温、雨污分流、小区路面、弱线梳理等事项的基础上，根据上级资金充裕情况，合理规划改造小区。改造零星空闲用地、改造绿化带或与周边单位共建等方式增加停车位，有条件的增设汽车充电桩和电瓶车充电棚。拓展居民公共活动空间，及时维修翻新小区内破损的公共休闲设施，增设小区健康步道、休闲游憩场地和健身器械，条件成熟的要建立完善老年人活动中心，引入社会资本建设养老托育机构。

（三）建立老旧小区改造评价标准体系。制定科学、完善的改造技术规范，既要适合实际老旧小区改造，又要适应现国家规范标准，确保现场督导、验收合情合法。改造中利用公共空间新建、改建各类设施而影响日照间距、占用绿化空间的，可在征求居民意见基础上“一事一议”予以解决，制定符合实际的容积率、建筑间距、建筑高度控制、光照时间标准等。

（四）建立多元融资机制，加大改造资金筹集力度。广开渠道多方筹措改造资金，建议基础类改造县政府予以重点支持；完善类改造由居民承担部分改造费用，县政府给予适当补助；提升类改造以市场化运营为主。充分发挥政策性开发性金融的“供血”作用，鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的老旧小区改造项目。

（五）加强与相关职能部门、原产权单位的联动配合。依托老旧小区改造提升工作专班，调动各有关部门参与老旧小区改造的积极性，确保各责任部门协调配合，相互支持，形成工作合力。为保障老旧小区改造工作能够顺利进行，对有闲置资源的原产权单位加强政策宣传，在改造工作开展过程中，就老旧小区改造的相关政策、改造后效果等进行广泛宣传，争取有闲置资源的原产权单位理解支持，为小区改造营造良好的氛围。