一、我县房地产业发展基本情况

　　（一）房地产业现状

　　我县房地产市场保持了高位运行、快速发展的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。目前、我县共有房地产开发企业38家，另有1家企业正在申报当中。按开发资质等级分，二级资质开发企业9家，三级资质开发企业2家，四级资质开发企业2家，暂定资质25家；按注册资本来源分，本县开发企业21家，县外企业17家。

　　2015年全县房地产完成投资28.46亿元，房地产完成投资占固定资产投资比重为14.11%（统计局数据）。全年共办理预售面积66.4万平方米（其中住宅55.67万平方米），共计5476套（其中住宅4215套）。2015年商品房网上备案面积535742.84平方米，成交总价18.59亿元，共计4545套，其中住宅440585.09平方米，成交总价14.49亿元，共计3612套。住宅平均价格大约为3280元/㎡（城区东部较高，城区西部略低），商业平均价格为5500元/㎡。

　　2016年至今，我县房地产开发共完成投资4.06亿元，占固定资产投资比重的22.47%，全县待开发土地面积43.14万平方米，土地购置面积4.58万平方米，房屋施工面积189.24万平方米，共办理商品房预售面积8.02万平方米（其中住宅6.7万平方米），559套（其中住宅494套）。商品房网上备案13.53万平方米，成交总价4.67亿元，共计1102套，其中住宅12.12万平方米，成交总价3.84亿元，共计990套。销售面积与去年同比增加21.67%，与上一季度环比下降21.57%。

　　（二）房地产业存在的主要问题

　　1、商品房库存过大。目前，我县商品房库存面积约200万平方米，去库存化周期为40个月（每月5万平方米），与行业认可的18个月以内的合理去库存化周期还有相当大的差距。在需求方面，受经济形势的影响，购房消费动力不足，新建商品房销售明显回落。商品房市场消费需求，特别是住房主要集中在刚性需求、投资性需求、改善性需求三个方面。目前，“三大”需求均显动力不足；在供给方面，施工建筑面积巨大，商品房库存压力增加，市场供给充裕，多年累计的商品房供应总量多出销售总量，形成了目前市场供大于求的格局。

　　2、开发企业经营不规范，市场监管需要加强。近年来，我县房地产市场的快速发展，受各方因素影响，开发商不规范的经营行为较为普遍。部分开发企业为了追求利益最大化，丧失企业诚信，虚假广告宣传、违规预售、自行修改规划、延迟交房、违规收取水电气“开口费”、建筑质量不过关、延迟办证等有损行业诚信形象的行为较为普遍，购房业主对此反映十分强烈，特别是缺少开发资金和开发经验的小规模房地产开发企业，开发的楼盘质量良莠不齐，损害了一些老百姓的合法权益，导致“维权”上访频繁而激烈，给社会带来了不稳定因素。

　　3、企业资金链日趋紧张，部分房地产开发企业投资资金来源分散，企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金，而企业在银行获得的资金只占一小部分，大部分资金靠企业通过其他方式获得，对于资质等级低的企业则更难获得贷款。资金的不足使得开发项目建设进度受到较大影响，进而影响竣工交付时间。

　　4、住宅品质有待提高。一是对住宅建设成片开发重视不够，没有形成功能齐全的住宅小区，不利于功能配套；二是不注重住宅小区的规划设计和环境设计，只注重建筑设计，尽可能最大限度的增加土地面积的利用、挤占绿化用地和休闲用地，致使建成的住宅小区一般高，无空间层次感，小区环境不按设计建设、绿化、美化，缺乏艺术感，大大降低了居住环境和住宅品味。

　　（三）房地产业发展建议

　　1、增强市场调控，稳定供需平衡。科学确定房地产开发土地供应规模，商品住宅市场需求面积，其用地年出让面积要与市场需求相匹配，保持市场供需总量基本平衡，增强市场稳定预期，避免市场出现大的波动。调整住房供应结构，允许房地产企业适当调整商品住房套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。

　　2、进一步加大保障性安居工程货币化工作力度，利用政府购买消化商品房库存。对新实施征收、拆迁的棚户区改造项目，应将货币化安置方案作为首选方案，并在该方案中附加鼓励支持房屋被征收居民选择货币化安置激励措施、优惠政策，在财政承受能力范围内以最大限度鼓励房屋被征收居民选择货币化安置。

　　3、打造“互联网+房地产”新模式，提高信息利用率。加快推进“房产超市”建设，将传统房地产经营模式与互联网信息技术有机结合，以互联网平台为依托，由房地产主管部门牵头，将全县新建商品房和二手房信息、中介信息等资源纳入该平台，为房地产企业提供销售展示平台，为购房者提供在售楼盘动态、团购报名、独家楼盘优惠等功能，采用创新的方式方法，打造一站式购房便民惠民服务平台，为购房者提供更好的服务，为房地产企业提供更广阔的销售渠道，真正让老百姓实现“进一家门，买百家房”。

　　4、严格执行基本建设程序，规范房地产项目开发经营。坚决杜绝“先上车、后补票”、少批多建、违规预售等行为。依法取得土地使用权的房地产项目，要申办规划、开发经营、施工等许可后，方可开工建设。在具备预售条件并取得商品房预售许可前，不得以任何形式向买方收取预订款性质的费用。全面落实预售资金监管和商品房销售合同网签备案制度，确保预售资金用于本项目开发建设。

　　5、实行房地产企业信用管理制度。实行房地产企业信用评级制度，由房管部门牵头制定考核办法，结合房地产企业在广告宣传、预售监管、规划施工、民工工资、按时交房、税收缴纳等方面的情况，考虑群众上访投诉的情况，每季度给予房地产企业信用等级评定，评定结果进行台账等级管理并及时通过媒体发布。信用等级直接与土地竞拍资格、预售条件、资质年检等直接挂钩，促进房地产开发企业依法诚信经营。

　　6、支持合理信贷需求。对个人合理购房需求，落实好个人住房贷款差别化的住房信贷政策；对房地产开发企业合理的融资需求，在风险可控的前提下，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目合理融资需求。

　　二、我县物业管理工作情况

　　（一）我县物业管理概况

　　我县物业管理属新兴行业，起步于2006年，管辖范围为城区，目前，全县具备物业服务资质企业共有22家，其中二级物业资质企业2家，三级物业资质企业20家，外地分公司4家，现有业主委员会3个。目前，我县住宅小区共有84个，其中推行物业管理服务住宅小区51个，物业企业管理服务总建筑面积436.36万平方米；覆盖人口7.3万人，约占城区人口的51%。33个小区由社区居委、村管委会和单位代为管理。物业服务收费标准分为二类，一类是配套设施不全的老旧住宅小区物业服务费标准按每月每户15元收取。一类是根据《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》，按收费服务“星级”每月/每建筑面积分别为1.10元，0.85元，0.65元，（高层含电梯）0.35元，0.25元,0.20元（多层不含电梯）收取。可以说，物业服务行业是我县新兴具有广阔发展前景的朝阳产业。

　　（二）我县物业管理存在问题及原因分析

　　随着我县住房制度改革的深化和城市建设的发展，物业管理行业已经进入了一个迅速发展时期。物业管理的覆盖面已从单纯的管理住宅小区延伸到办公楼、商业大厦、医院、学校等，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务等多层次、全方位的配套服务体系。

　　同时，也应看到物业管理工作中还存在着一些问题，由于这些问题的存在，使得物业管理领域内的纠纷和矛盾不断产生，甚至演化成群体上访事件。主要表现在以下几个方面：一是开发遗留问题比较突出。开发商遗留的问题主要有：房屋质量问题、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等。这些问题的存在，在很大程度上直接导致了物业纠纷的产生，很多业主以这些问题为由拒付物业服务费，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。二是专营设施设备产权关系没有理清。导致其维修、养护及更新责任不落实，业主实际承担了很多不合理的责任和费用。三是业主委员会难以成立。虽然山东省出台的《山东省物业管理条例》对业主大会的召开和业主委员会的成立作了明确规定，但实际上大多数住宅小区都未成立业主委员会，业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁，业主的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以得到及时有效处理，业主自治制度未得到有效贯彻执行。四是物业服务不规范。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业服务行为有待进一步规范。五是物业管理与社区管理未做到有效结合。业主委员会与（镇）人民政府、社区居民委员会之间缺乏沟通途径，政府对业主自治缺乏必要的支持、指导和监督，社区管理和物业管理工作在实行物业管理的小区也难以做到很好的融合。六是旧住宅区没有实行真正意义上的专业化物业管理。由于旧住宅小区没有实行市场化、专业化的物业管理，旧住宅小区脏、乱、差问题一直没有得到很好的解决。七是物业服务企业生存状况堪忧。物业服务收费困难，行业普遍存在着亏损现象，很多企业因为亏损严重，难以维持生计，有些物业服务企业退出了所管的住宅小区，有的甚至退出了这一行业，解决物业服务企业的生存问题已迫在眉睫。

　　（三）物业管理建议及措施

　　1、在县级层面成立加强社会治理创新的领导机构，建立县级领导为召集人的、相关职能部门、乡镇、园区管委会为成员的联席会议制度，着力研究探索推进城市社区精细管理工作，形成部门联动、齐抓共管的工作格局。（基层党组织、公安、民政、计生卫生、物业等等健全几位一体）

　　2、加快推进业主委员会建设工作。业主委员会的建立是业主行使自治的合法主体，是减少矛盾，捋顺业主、开发商、物业服务企业关系的关键所在，也是新型社会治理结构中不可或缺的一环，因此加快推进业主委员会建设是当务之急，治本之策。

　　3、建立市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制，要求开发建设的项目单位，在办理商品房预售许可时，按规定提交规定的物业管理用房，进一步保障物业管理活动的顺利进行。实行物业管理招投标，给物业企业施压，促使企业提高素质，强化管理，改善服务，形成优胜劣汰的竞争机制。加大对房地产开发行为和物业服务企业的监管，严格落实各项法规制度，对不严格执行规划的项目严厉处罚和打击；对不能提供资价相符的服务企业实行亮“红牌”制度，清退出物业市场。

　　4、加强开发和物业法规的宣传力度，让广大业主知晓法律法规赋予自己的合法权益，在合法权益受到侵害时，能够自觉的拿起法律武器维护，走依法解决的路子。

　　5、促进物业管理与社区管理有效结合。物业管理与社区建设有着密不可分的联系。业主、业主大会、业主委员会的活动与社区建设密切相关，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于和谐社区建设。从多年的实践看，物业服务在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防范可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了很大作用。物业服务企业在努力提高服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进居民的身心健康，推动形成邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了和谐社区的建设。

　　6、严格物业资质管理。加强物业企业的资质管理，建立与人力资源和社会保障等部门的信息共享机制。

　　7、规范物业服务企业选聘程序，落实“一星至五星级”服务收费标准。督促新建住宅小区的建设单位依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，按照《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》文件规定，确定前期物业服务“一星至五星级”对应的“星级”标准，实行物业服务“星级”标准管理、收费。

　　8、落实物业用房配置标准。督促新建开发项目物业服务用房的面积按建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能。未按规定落实的建设项目，不予受理商品房预售申请。

　　9、强化建设项目保修管理。按照《山东省物业管理条例》规定，全面落实物业质量保修金制度，杜绝工程质量隐患。开发建设单位未按约定承担保修责任的，我局将责令其限期改正，拒不改正的，计入企业不良信用信息，并按相关法律法规予以处罚。

　　10、健全自律组织。指导物业服务企业建立完善行业自律组织和自律机制，指导行业协会开展行业调研，向政府部门反映行业诉求，协助政府部门制定行业发展规划；加大行业宣传，向社会各界和广大业主宣传物业服务的重要作用、行业的本质，塑造物业管理行业的良好形象。

　　11、提升物业企业服务水平。（一）大力推进物业服务标准化建设。督促各物业服务企业以《山东省物业服务规范》为指导标准，全面提升物业服务水平。对照《规范》和物业服务合同约定，细化各物业服务项目的服务标准，实现服务质量与合同约定标准相统一。完善内部管理制度，做到服务操作流程规范化、内部监督检查制度化，实现服务标准化。建立服务标准公示制度，让广大业主充分了解物业服务内容和标准。（二）努力提高从业人员素质。指导各物业服务企业抓好从业人员岗前、岗中培训，提高服务技能；严格从业人员持证上岗制度，从事电梯、消防等专业人员必须具备相应的从业资格；要建立项目经理持证上岗制度，加强项目经理培训和日常监管。